Comment gérer un bien hérité en indivision ?
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Lorsqu’il y a plusieurs héritiers pour un même défunt, l’ensemble de ses biens leur est transmis en indivision. Des questions liées à la gestion et à la disposition du ou des biens peuvent se poser, tant que le partage du patrimoine n’a pas eu lieu.
Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?
A titre d’illustration : Monsieur X décède, laissant un patrimoine composé d’un bien immobilier. Ses héritiers sont ses 3 enfants. Du fait du décès de leur père, les trois enfants deviennent propriétaires-indivisaires de la maison du défunt. En effet, tant que le notaire n’est pas intervenu pour procéder au partage, les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers.
En général, l’indivision n’est qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession.
Comment se gère un bien en indivision hérité ?
Cependant, même si cet état ne dure normalement que peu de temps, il peut être nécessaire de s’accorder sur les conditions de son utilisation et/ ou d’effectuer sur le bien hérité des actes conservatoires de gestion voire de disposition.
Comment les héritiers peuvent-ils utiliser un bien hérité en indivision ?
Certaines conditions doivent être remplies. Reprenons l’exemple des héritiers de Monsieur X. Si Melle A, l’un des enfants héritiers, souhaite utiliser la maison indivise pour ses vacances, elle doit réunir les conditions suivantes :
- Avoir l’accord des autres indivisaires,
- Respecter les droits des autres indivisaires,
- Respecter la destination du bien (usage d’habitation en l’occurrence et non usage commercial),
- Verser une indemnité aux autres indivisaires (sauf si les indivisaires ont donné leur accord de ne pas demander d’indemnité).
Comment gérer la réalisation de travaux urgents sur un bien hérité en indivision ?
Si au cours de ses vacances dans le bien hérité en indivision, Melle A subit une panne sur un équipement, ou un dégât en toiture suite à une tempête, elle peut prendre seule la décision de faire réparer, et ce, afin de conserver le bien en bon état. Elle n’est pas obligée d’en référer aux autres indivisaires. Ceci est valable notamment pour les travaux de remplacement d’une chaudière qui serait définitivement hors service.
Comment s’effectuent les actes de gestion d’un bien hérité en indivision ?
Les actes de gestion courante sont les suivants : actes d’administration, conclusion de contrats de location, vente des meubles pour régler les dettes ou/ et les charges de l’indivision.
Pour suivre notre exemple, il sera impossible pour Melle A de signer un bail avec un locataire, si elle n’obtient pas la majorité des 2/3.
Attention ! La majorité des 2/3 en matière de bien indivis, ne signifie pas la majorité des 2/3 des héritiers existants, mais les 2/3 des droits indivis ou parts d’indivision.
En ce qui concerne les actes de disposition, les règles sont encore plus strictes.
Comment s’effectuent les actes de disposition d’un bien hérité en indivision ?
Un acte de disposition est un acte de vente, ou une donation du bien à un tiers. Dans ce cas, la majorité des 2/3 des indivisaires est requise. Dans notre exemple, Melle A ne pourrait pas mettre en vente la maison héritée de son père sans l’accord d’au moins un autre héritier. Pour faciliter la gestion de l’indivision, certains héritiers décident d’établir une convention d’indivision.
Comme on peut le voir dans cette section, l’indivision est un état juridique qui peut être lourd à gérer, surtout dans le cas où il n’y a pas d’entente entre les héritiers-indivisaires. C’est pour cela que la loi a déterminé le principe suivant : nul n’est tenu de rester dans l’indivision (art 815 du Code Civil).
Mais lorsqu’un héritier ne souhaite pas rester dans l’indivision, comment doit-il s’y prendre pour en sortir ?
Comment sortir de l’indivision d’un bien hérité ?
À moins qu’un jugement ou une convention d’indivision ne s’y opposent, un indivisaire peut opter pour ces différentes solutions afin de sortir de l’indivision :
- Il peut vendre sa quote-part dans l’indivision, à un autre indivisaire ou même à une personne étrangère à l’indivision. Les autres indivisaires sont prioritaires pour racheter la part de l’indivisaire qui veut sortir de l’indivision.
- Il peut demander le partage de tout ou partie des biens.
- Si le partage n’est pas possible, les indivisaires doivent s’entendre pour vendre le bien et se répartir ensuite le prix de la vente.
- Les autres héritiers souhaitant rester dans l’indivision, peuvent effectuer une requête de sursis au partage, en s’adressant au Tribunal Judiciaire proche du domicile.
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